2010年以來，我國房地產(chǎn)市場一直處于高壓態(tài)勢之下，金融、土地、財稅等政策多方合力，從國家到地方調(diào)控細則接踵而至。如今臨近一季度末，各地將按照新"國八條"要求公布房價控制目標，有分析認為此舉或意味著房市正迎來"限價時代"。這一場頻度密集、力度空前的調(diào)控持續(xù)數(shù)月后，市場走勢如何？"最嚴調(diào)控"究竟能否讓房價回歸理性？調(diào)控方式和手段還將有哪些變化？記者近日走訪部分樓市及二手房市場發(fā)現(xiàn)住宅冷、商業(yè)熱，房企大有將商業(yè)地產(chǎn)作為主戰(zhàn)場之勢；在房價方面，"漲得慢了點"是記者聽到的最普遍描述；而在觀望情緒暫居上風之時租賃市場成交火爆，無疑給房市調(diào)控又帶來不小壓力。

　　購房者謹慎出手

　　房企開始謀轉(zhuǎn)型

　　"我朋友2009年買的，當時均價2萬多元，現(xiàn)在不過31000元/平米，價錢可以接受。"比較再三，丁先生初步選訂購買兩套一居的商住房。這位北京師范大學的經(jīng)濟學博士在參觀完樣板間后告訴記者："戶型相差無幾，而且同樣是一居室在均價上相差8000元/平米，還沒有限購等條件約束。"丁先生此次購買的是二套房，因此對手中的"還能再購一套"的資格非常珍惜。這是記者3月中旬在北京市海淀區(qū)某高校云集的核心地段看盤時所了解到的。記者當天上午來到該售樓處時，已有兩組客戶正在洽淡，跟記者同去參觀樣板間的還有4組客戶，相對于各地成交數(shù)據(jù)的"清冷"，這里似乎已經(jīng)告別"寒冬"。

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，商住房以其具有的"天然"優(yōu)勢吸引了不少看房者，而售樓處更是主推商住以抓住"商機"。位于豐臺區(qū)緊鄰地鐵4號線的某項目以及廣安門附近某項目置業(yè)顧問直接給記者推薦了商住項目，平均均價比住宅項目低1萬元至1.5萬元/平米。置業(yè)顧問小陳介紹，該項目去年8月開盤，沒想到今年銷售情況非常好。丁先生告訴記者，限購令的出臺實施將部分投資和自住型需求齊向商住項目，近期不少商住項目推盤吸引買房人是自然而然的事情。

　　房地產(chǎn)服務機構(gòu)亞豪副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，從2月數(shù)據(jù)來看，北京土地供應和成交均向商業(yè)傾斜，或許意味著房地產(chǎn)市場進入后調(diào)控時期，即房地產(chǎn)行業(yè)面臨著轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略的時代要求。因此越來越多的開發(fā)企業(yè)開始嘗試復合商業(yè)經(jīng)營模式，發(fā)展包括教育地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等在內(nèi)的多業(yè)態(tài)發(fā)展戰(zhàn)略，從而有效規(guī)避開發(fā)風險。未來商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒊蔀殚_發(fā)企業(yè)的主力戰(zhàn)場。一位房地產(chǎn)公司負責人告訴記者，未來房地產(chǎn)用地更加傾向于綜合用地，即住宅、商業(yè)和保障房用地相結(jié)合。

　　期盼"價"的春天

　　最嚴調(diào)控會否撼動房價？

　　連續(xù)數(shù)輪的調(diào)控明確傳達給購房者從緊信號，嚴格的限購令不僅限制了大量購房者，也使得具備購房資格的消費者在購房時更加慎重，持幣待購者增多直接導致成交量受挫。但是應該看到，僅僅是"量"的下降并不是調(diào)控的本意，調(diào)控效果更希望體現(xiàn)在房價回歸合理區(qū)間，哪怕只是房價漲幅能慢一些。

　　總體而言，大部分購房者對當前一線城市樓市價格的穩(wěn)定比較樂觀，業(yè)內(nèi)人士也普遍表示"房價漲幅慢了點"。北京鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀人黃先生告訴記者："現(xiàn)在掛牌價與前期變化不大，買賣方都更加謹慎，觀望居多。"中投證券地產(chǎn)行業(yè)分析師李少明表示，如果沒有政策調(diào)控的因素，由于目前商品房供應規(guī)模未明顯增加，樓市成交水平可能和去年差不多，呈現(xiàn)相對穩(wěn)定的狀態(tài)，但價格漲幅肯定要遠遠高于現(xiàn)在。

　　應該說，由于政策存在消化和穩(wěn)定的過程，樓市調(diào)控的效果將逐漸得以顯現(xiàn)。北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，從北京新政來看，將有超過百萬戶家庭不得新購住房，市場可能出現(xiàn)更加蕭條的現(xiàn)象。但由于目前貨幣供應量仍然較高，住房供應量預計到下半年才明顯提升，實際房價調(diào)控效果仍要看政策落實和持續(xù)情況。但是在調(diào)控不斷深入的過程中，要警惕三線城市房價"接力"上漲。

　　租賃市場持續(xù)火爆

　　調(diào)控智慧深受考驗

　　有個現(xiàn)象需要注意，在"最嚴調(diào)控"逐步深入之時，房租上漲成為普遍現(xiàn)象。房租上漲與樓市調(diào)控之間存在何種關系？房租上漲是否是樓市調(diào)控的結(jié)果？住建部某負責人日前明確表示"租金調(diào)控應該是房價調(diào)控的一部分"，但是有專家表示，樓市調(diào)控并非直接作用于住房租賃市場，而是首先作用于住房買賣市場，再間接影響到住房租賃市場的，租憑市場調(diào)控給樓市調(diào)控增加了不小壓力。

　　張大偉認為，住房買賣市場的成交量恢復可能需要較長時間，預計租賃成交量及成交價格還將繼續(xù)上漲。當買賣市場趨于平穩(wěn)以后，成交量的低迷會逐漸增加租賃市場的房源供給量，房租價格將會逐漸平穩(wěn)。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩也表示，調(diào)控以后，租賃需求增加，今年租金上漲的壓力會比較大，政府在加快公共租賃房建設的同時，也應該想辦法盤活市場的閑置房屋。

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